재건축과 재개발 차이점과 법적 규제

안녕하세요. 법무법인 비전의 박명환 변호사입니다.

1. 재건축과 재개발의 기본적 차이

재건축과 재개발 모두 노후 주택을 철거하고 새로 짓는다는 공통점이 있지만, 그 성격은 다릅니다.

• 재건축 : 건물 중심의 정비 (도로·공원 등 기반시설은 비교적 양호)
• 재개발 : 건물 + 도로·상하수도·공원 등 기반시설을 함께 정비

이 둘은 「도시 및 주거환경정비법」(도정법)에 의해 구분되며, 기반시설 상태가 핵심 판단 기준이 됩니다.

2. 조합원 자격의 차이

• 재건축 : 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원 자격 인정
• 재개발 : 토지 또는 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격 인정

무허가 건축물이라 하더라도 일정 요건을 충족하면 재개발 조합원 자격이 인정될 수 있습니다.

3. 조합원 탈퇴 가능성

재건축은 조합설립 단계에서 매도청구권을 행사하여 탈퇴가 가능하지만, 재개발은 분양신청 단계까지 조합원 지위가 사실상 유지됩니다.

4. 노후도 평가 기준

재건축은 안전진단을 통과해야 하며, D·E등급이 나와야 사업 진행이 가능합니다.

재개발은 안전진단 대신 노후불량도(면적의 2/3 이상), 접도율, 호수밀도 등의 요건을 충족해야 합니다.

5. 전매제한의 차이

• 재건축 : 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도 제한
• 재개발 : 관리처분인가 이후부터 전매 제한

다만 직장 이전, 해외 이주, 상속 등 예외 사유에 해당하면 전매가 허용될 수 있습니다.

6. 재건축 초과이익환수제

재건축으로 발생한 이익이 일정 기준을 초과하면, 초과분의 일부를 부담금 형태로 환수하는 제도입니다.

재개발에는 적용되지 않으며, 기준 시점에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

7. 마무리

재건축과 재개발은 절차·규제·권리관계가 크게 다르기 때문에 초기 단계부터 정확한 법적 이해가 필요합니다.

향후 글에서는 재건축·재개발의 전체 절차에 대해 보다 구체적으로 설명드리겠습니다.

※ 본 인사이트는 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것으로, 개별 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다.