법률소식안내

문] 소액임차인은 그 임대주택의 경매 시 다른 담보물권보다 우선하여 배당받을 수 있는 최우선변제권이 있다고 하는데 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되는가요.


1. 법률규정

주택임대차보호법은 소액임차인의 최우선변제권에 대하여 제8조 제1항에서 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다. 이 경우

임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다”라고 규정하고 있고 제3항에서 “제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을

임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있습니다.

한편 주택임대차보호법은 사회경제적 여건을 고려하여 소액임차인의 범위 등에 관하여 여러 차례 개정이 이루어져 왔는데, 개정 법령의 시행 전에 이미 임차주택에 관하여

담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정을 적용받게 됩니다.
 
2. 검토

소액임차인에 대한 위 규정을 간단히 정리하여 보면, ① 대항력을 갖출 것(주택인도 + 전입신고) + 위 대항력 구비요건을 경매개시결정등기 이전에 구비할 것

② 또한 소액임차인으로서 보호를 받기 위하여는 1) 보증금이 일정액 이하여야 하며, 보증금 중 일정액만 최우선변제를 받을 수 있는데, 2) 다만 개정 법령의 시행 전에

이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정을 적용받게 됩니다. 아래 표는 시행령에서 규정한 연혁별 최우선변제액을 도표화한 것이므로

참조하시기 바랍니다. [연혁별 최우선변제액] (단위 : 만원)
 
 
[연혁별 최우선변제액] (단위 : 만원)
 


담보물권 설정일
지역
보증범위
최우선변제액

1984.1.1.-1987.11.30.
특별시, 광역시
300 이하
300 이하
기타지역
200 이하
200 이하

1987.12.1.-1990.2.18.
특별시, 광역시
500 이하
500 이하
기타지역
400 이하
400 이하

1990.2.19.-1995.10.18.
특별시, 광역시
2,000 이하
700 이하
기타지역
1,500 이하
500 이하

1995.10.19.-2001.9.14.
특별시, 광역시
3,000 이하
1,200 이하
기타지역
2,000 이하
800 이하

2001.9.15.이후 현재까지
수도권(서울,인천,의정부,구리, 남양주,하남,고양(일산),수원,
성남(분당),안양,부천,과천)
4,000 이하
1,600 이하
광역시(부산,대구,대전,광주,울산)
3,500 이하
1,400 이하
기타지역
3000 이하
1200 이하