근저당권설정과 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인의 지위 (출처 - 서울지방변호사회)

작성자
visionall
작성일
2014-04-23 00:14
조회
1990
문) 저는 집주인으로부터 임차주택을 전세보증금 4,000만 원에 계약기간 2년으로 임차하여 입주와 동시에 주민등록이전신고를 하였습니다. 그런데 위 주택은 이미

채권최고액 6,000만 원인 선순위 근저당권이 이미 설정되어 있었고, 입주 후 얼마 안 있어 집주인의 다른 채권자가 위 주택에 대하여 강제경매를 신청하였습니다.

이 경우 저는 어떤 보호를 받을 수 있나요.


1. 문제제기


귀하의 경우 주택임대차보호법상의 대항력이 있는 임차인에 해당되는지 여부가 문제됩니다.


2. 검토

주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면, ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록을 마친 때에 주민등록이 된 것으로 본다.’라고 규정하고

있고, 동법 제3조 제2항에 의하면, ‘임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’라고 규정하고 있으며,

동법 제3조의5에 의하면, ‘임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행해진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지

아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.’라고 규정하고 있습니다. 그런데 민사집행법 제91조 제2항 및 제3항에 의하면, ‘매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로

소멸된다. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.’라고 규정되어 있습니다.

그러므로 일반채권자의 강제경매신청으로 부동산이 매각된 경우에 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하게 되고, 비록 후순위 일반채권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라

하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이므로 그 경매절차의 매수인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인

중에 포함된다고 볼 수 없을 것이며, 이 경우의 주택임차권은 주택임대차보호법 제3조의5 단서의 대항력이 있는 임차권에 해당될 수 없다고 하여야 할 것입니다.

3. 귀하의 경우

따라서 귀하의 경우 경매절차의 매수인에게 주택임차권으로 대항할 수 없을 것입니다. 다만, 귀하가 확정일자를 갖추었다면 당해 경매절차에 권리신고 및 배당요구신청을 하여

순위에 따라 배당을 받으시고, 그래도 보증금 전액을 반환받지 못한다면 집주인을 상대로 보증금반환청구를 하여야 할 것으로 보입니다.
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